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“问题”房屋买卖背后的情法之争

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来源:人民法院报 | 作者:苟连静

  大多数中国人对“买房”有着根深蒂固的心理需求,而新上市的商品房动辄每平方米数万元的单价,让不少购房者知难而退,转而将眼光投向二手房市场。殊不知,有着一定房龄的二手房上演过人生的悲欢离合,并不一定都是岁月静好。那些发生过非自然死亡事件的二手房,到底是低价购入的“香饽饽”,还是心绪难平的“烫手山芋”?横亘在卖家、买家、中间人之间的,是房地产调控政策、经济利益、法律法规、情感需求、道德诚信等种种矛盾。近日,江苏省无锡市梁溪区人民法院就审结了两起“凶宅”商品房买卖纠纷案,并揭示出了其中的情法之争。

  “沉默”的中间人构成欺诈

  “这套房子我们买来是打算做婚房的!”原告伏某是个90后。2017年5月5日,伏某经过一家中介公司,看中了一套小户型商品房。这套房子卖家要价60万,伏某觉得符合无锡市场行情,当即拍板决定买下,当天就支付了5万元定金,并约定5月20日前另外支付首付款20万元,余款向银行贷款。

  付完首付款,缴纳了中介费、房屋契税后,6月13日,这套房屋产权转移登记到了伏某夫妻俩名下。紧接着,伏某带领工人进入房屋,开始进行拆除作业准备装修。

  6月底,伏某意外从邻居口中得知,半年前曾经有一位老太太在这套房屋中自缢身亡。惊闻这件事情,伏某当即停工,找到卖家要求撤销合同。遭拒后,伏某一纸诉状将原房主叶某夫妇、中间人李某一并诉至法院,并告知银行停止放贷。

  坐在被告席上的,除了原房主叶某夫妇,还有中间人李某。“房子是我向李某购买的,但是房子原来是登记在叶某夫妇名下的。”伏某表示,买房的时候李某说她全权代理房屋买卖,而且事后也提供了公证书,所以他没有任何怀疑。

  叶某夫妇则叫苦不迭。据他们陈述,这套房屋原本是老母亲一个人居住的,但老母亲深受病痛折磨,一时想不开自杀身亡,他们怕触景生情,所以决定把这套房屋低价处理了。2017年5月3日,叶某夫妇与李某签订了购房合同,双方约定这套房屋以43.5万元成交。为了怕出现纷争,叶某夫妇特意告知李某,如今后卖房,需向他人告知房屋内发生过“非正常死亡”情况。

  签完合同后李某却声称,这套房屋是买给表弟的,想过段时间再直接过户省税费,双方可以去公证处作委托买卖公证。叶某夫妇俩答应了,为了稳妥起见,当天双方又签订了一份补充协议,上面写明“因乙方李某的个人原因,在原合同期限内无法完成过户……甲方已把其母亲非正常死亡的事实告知乙方,乙方已知晓,今后乙方再把房屋过户给其他任何人也应告知对方,如因乙方没有及时告知所引起的一切后果由乙方承担”。此后,李某付清全部房款,叶某夫妇把房屋交付给李某,唯独没有办理产权过户登记手续。

  两天后,李某把这套房加价到60万卖给了伏某夫妻俩。因为是李某全权卖房,叶某夫妇压根儿没见过伏某夫妻。

  李某承认,交易时自己没有把房屋内发生过非正常死亡的事情告诉伏某。不过李某认为,伏某在买房屋时应当主动询问房屋的历史情况,伏某没有询问,自己也没有告知义务。

  李某辩称,“凶宅”是指房屋内部有凶杀案的房子,诉争的房屋不属于凶宅。李某认为,即使这套房屋符合凶宅的特征,但这些都是封建迷信,不影响房屋的使用和居住功能,不属于影响合同订立和履行的重大事项。她要求伏某履行合同,推动银行继续放贷。

  无锡市梁溪区人民法院依法组成7人制大合议庭审理此案。3名法官综合4名人民陪审员的意见后,法院最终认定,本案的合同纠纷实际上是伏某与李某之间的合同纠纷,李某的行为构成欺诈。2018年1月22日,梁溪法院对此案作出一审判决,判决撤销伏、李二人的买卖合同,房屋变更登记到叶某夫妇名下,李某退还伏某25万元购房款并赔偿各类损失1.7万元。目前一审判决已生效。

  ■法官点评:

  按照一般的民间习俗,发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利因素,且房屋往往因此贬值,因此,“自缢身亡”信息对于购房意愿有重大影响。李某没有告知伏某这一信息,致使伏某违背真实意愿买房,这已构成欺诈,伏某的购房合同应该撤销。

  合议庭最终认为,该案中三方均明知,叶某夫妇与李某之间已经付清房款并交付房屋,伏某买房过程中是李某实际收取房款而非代替叶某夫妇收款,办理公证手续是为了配合办理过户手续而非实际委托出售房屋。因此,法院认定在这起买卖合同纠纷中,中间人李某为出售一方合同主体,承担合同责任,叶某夫妇不承担合同责任。

  养老房里发生过凶杀案

  近年来,龙女士一直在为年迈的父母寻找一套适合养老居住的住宅。2017年4月,龙女士看中了位于山脚下的一套二楼小户型住宅。当年4月23日,龙女士与奚女士签订《房屋买卖合同》,双方约定这套40平方米的商品房成交价为30.5万元,中介过户费为1万元。

  事实上,这套房子并不在奚女士名下。奚女士是房产中介从业人员,2017年2月10日,她以22万元的价格与薛某签订了《无锡市房屋转让合同》,付清全款后收房,但为了规避税收政策和限购政策,她没有与房屋产权人薛某办理房屋过户手续,而是与薛某办理了公证委托书,作为薛某的代理人全权代理房屋销售事宜。此后,她对房屋进行简单装修,并购置了部分生活用品。

  两个月后,奚女士与龙女士签订购房合同,随后双方一起到无锡市不动产登记中心,奚女士作为原房主薛某的代理人,与龙女士签订了《无锡市存量房买卖合同》,并办理了过户手续。5月4日,龙女士取得不动产权证书。

  5月下旬,龙女士从邻居口中获悉,这套房屋内曾经发生过凶杀案件,她心生恐惧,遂与中间人奚女士、原房主薛某、中介公司多方交涉。

  奚女士推说不知道这个情况,中介也说不知情。薛某认为,凶杀事情已经过去三年,期间也有多批租客租住,买房人没有主动询问,所以没有披露过,他没有刻意隐瞒,没有违背诚实信用原则。

  龙女士与三方沟通,提出要退房,但协商未果。2017年6月5日,龙女士向无锡市梁溪区人民法院扬名法庭提起诉讼,将薛某、奚女士分别列为第一、第二被告,请求法院判令撤销两个合同,薛、奚二人共同返还房款,赔偿1万元中介费,另行赔偿房价上涨损失3.05万元,此外,购房一事给家人情感造成伤害,要求赔偿1万元精神抚慰金。

  梁溪法院组成1名法官加2名人民陪审员的合议庭模式,审理了此案。

  经查,涉案房屋曾于2013年发生过一起入室抢劫杀人案件。

  法庭上,奚女士表示,她本人、中介公司均不知道房屋的这段历史。如果她知道涉案房屋曾发生过凶杀案,自己根本不会购买该房。导致纠纷的根源在于薛某隐瞒凶杀案事实。她请求法院判令薛某承担赔偿责任,赔偿自己、龙女士的损失。

  薛某称,奚女士是房产中介从业人员,购买房屋只是为了赚取差价,她应该知道房屋情况。薛某提出,他已经收到全部房款,并按约交付房屋,自己只是名义上的房屋所有权人,实际房屋所有权人为奚女士,自己跟龙女士没有直接的合同关系。奚女士没有办理过户手续,对于龙女士的房屋所有权承诺是虚假的,奚女士与龙女士之间即使合同被撤销,损失也应该由奚女士承担,与他无关。

  2017年11月1日,梁溪法院对此案作出一审判决,判决撤销龙女士、奚女士签订的《房屋买卖合同》;认定龙女士、奚女士签订的《无锡市存量房买卖合同》无效; 判决奚女士返还龙女士购房款30.5万元;龙女士将房屋返还给奚女士,并协助奚女士将房屋变更登记至薛某名下;奚女士赔偿龙女士损失5000元。目前判决已生效。

  ■法官点评

  我国合同法第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条规定,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

  房屋买卖属于生活中的重大交易事项,与房屋有关的相关信息应当予以披露。众所周知,房屋内如果发生过凶杀案,该情况会对购房者心理产生一定负面影响,并进而左右买家的购房意向,即使成交也会大大影响交易价格,故这一情况应当属于与房屋买卖合同订立有关的重大事项,也是必须向买受方披露的事实。

  承办法官认为,在本案中,薛某、龙女士均无法证明奚女士知道或应当知道凶杀案情况,故已不能认定奚女士存在故意欺诈、隐瞒等行为。龙女士不清楚该情况,在违背其真实意思的情况下与奚女士签订了《房屋买卖合同》,应认定为因重大误解而订立的合同,符合法定撤销合同的条件。

  奚女士作为委托代理人,与龙女士签订的《无锡市存量房买卖合同》,并非薛某与龙女士的真实意思表示,而是奚女士、龙女士为了规避国家税收签订的合同,法院认定双方实施的这种民事行为无效。

  在确定双返后,结合当事人的过错程度、合同履行情况,法院认定各类损失应由奚女士、龙女士各半承担。由于没有证据证明薛某对龙女士实施了欺诈,故龙女士要求薛某承担连带责任的诉讼请求不予支持。

  ■司法观察

  助力安居梦 增强获得感

  今年两会,最高人民法院工作报告中指出,要通过发挥审判职能,不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。2017年至今,无锡市梁溪区人民法院共计审理各类房屋买卖合同纠纷457件。妥善处理好此类纠纷,尤其是矛盾尖锐的所谓“凶宅”买卖纠纷,既是人民法院义不容辞的职责,又是助力人民和谐安居的社会担当。从这些案件的审理过程中,梁溪法院法官也总结出了几点审判经验:

  一、提升审判质效,积极引入大陪审制

  文中两个案例均属于较为典型的“凶宅”,但在实践中,并不一定只要发生过非自然死亡事件的房屋均认定为“凶宅”,比如,因意外事件死亡算不算非自然死亡就仍存有争议。因人、因时、因地、因宗教信仰等的不同,如何界定“凶宅”可能会产生分歧,这往往会导致案件判决结果的不同走向。

  审理“凶宅”案这类情法冲突、矛盾尖锐的民生案件时,在审理过程中引入人民陪审员具有巨大优势。他们来自普通民众,具有丰富的社会阅历,了解社情民意,对风俗民情和市井社会有更为直观的感受,他们避开“凶宅”界定及“物的瑕疵”等学术纷争,直接着眼于案件本身,将普通民众的朴素观念带入案件审理中,对法官视角形成有益补充,最终有望在情理法之间找到最佳平衡点,使案件裁判更好地反映社会大众的日常情感。

  这两起案件分别采用了 “3+4”“1+2”的合议庭模式,大胆采纳了人民陪审员的意见。尤其是第一起案件,在进行合议时合议庭曾出现过严重分歧,有法官坚持认为应该由叶某夫妇承担赔偿责任,再向中间人追偿。这一主张受到了4名人民陪审员的一致反对,他们均认为应当直接由中间人担责。在经过激烈的争论后,合议庭剥离了“委托”这一表象后,以合同交易双方的真实角色入手,最终判定转手卖出房屋的李某承担赔偿责任。

  判决后的社会效果出乎意料的好。不仅三方当事人均表示服判,而且案件经媒体报道后,在网易平台的评论留言栏内,参与互动留言的6万余名网民高度一致地表达了法院“判得好”“判得对”“体现公平正义”等赞同观点。这样的判决,符合市民让“沉默”的中间人买单的心理期望,也避免了原房主与中间人另行诉讼进行追偿的诉累,践行了让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义的司法宗旨。

  二、统一裁判思维,出卖方应当主动披露房产全部信息

  部分案件当事人辩解,“凶宅”仍然具备房屋的居住功能,买受人不主动问,自己没有主动披露的义务。然而,对于房屋价值的考察不能仅局限于房屋的物理状态。

  忌讳“凶宅”是一种心理体验。中国人讲究风水,追求幸福安宁,而“凶宅”往往和血腥、暴力、恐怖联系在一起,一般人会对其避之唯恐不及,“凶宅”应该视为商品房的重大瑕疵,其交易价值必然下降。根据我国香港、台湾的数据,“凶宅”往往比同类房屋的正常售价贬低20%至30%。实际生活中,并不排除有人对此无所谓,甚至乐意捡便宜低价买入,但这必须建立在其充分知晓房屋全部情况的前提下。

  “凶宅”尽管不是法律概念,却是可以理解的风俗人情,会降低普通购房者对房屋居住使用效用的期待。从民法的诚实信用原则来看,“凶宅”出卖方应当承担告知义务,应当将与房屋有关的全部信息如实告知买受人,买受人享有知情权;从合同法来看,如果出卖方故意隐瞒“凶宅”这一重大瑕疵,属于欺诈行为;如果买受人不知情,在违背其真实意愿的情况下购房,则可以视为因重大误解而设立的合同,不管是欺诈还是重大误解,法院都可以据此判决撤销买卖合同。

  三、维护社会有序运转,对避税风险行为说“不”

  近年来,全国多地相继出台房地产调控政策,其中,限购、大幅上调两年内房产交易税费成为最常见的调控政策。出于种种考虑,部分房屋出售后,买卖双方没有及时办理过户手续,而是办理公证委托书后转卖他人,从而避税。

  我国物权法第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。房屋买卖必须要进行过户登记,在两个案件中,房屋卖给中间人之后都没有进行房产过户登记,而是新买家和原房主直接过户,实现避税目的。

  相关合同被解除后,如何双返?两起案件最终法院都判决,房屋要返还到原始登记人名下,这既维护了规范有序的房地产交易环境,又警醒市民,不动产交易必须登记过户,方能有效维护权益。